Kutabalinews.com – Ketika anda berencana membeli rumah atau properti, penting untuk memahami perbedaan sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Milik (SHM). Keduanya sama-sama sah secara hukum, namun status kepemilikannya berbeda dan memiliki implikasi besar terhadap hak atas tanah dan bangunan di atasnya.
Dalam pembahasan kali ini, kami akan membantu anda memahami secara menyeluruh perbedaan antara kedua jenis sertifikat tersebut, manfaat dan risikonya, serta rekomendasi jenis sertifikat yang sebaiknya anda pilih tergantung tujuan kepemilikan properti.
Pemahaman Dasar Sertifikat HGB dan SHM
Sebelum memutuskan jenis sertifikat yang akan dipilih, anda perlu memahami definisi dasar dari masing-masing hak kepemilikan.
Apa Itu Hak Guna Bangunan (HGB)?
HGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik pribadi. Tanah tersebut dimiliki oleh negara atau pihak ketiga, sementara bangunannya boleh dimiliki pemegang HGB selama jangka waktu tertentu, biasanya 30 tahun dan bisa diperpanjang.
Apa Itu Sertifikat Hak Milik (SHM)?
SHM adalah jenis sertifikat tertinggi dalam kepemilikan tanah. Dengan memiliki SHM, seseorang mempunyai hak penuh atas tanah dan bangunan di atasnya tanpa batas waktu. SHM bersifat turun-temurun dan bisa diwariskan.
Perbedaan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Milik (SHM)
Untuk memahami lebih jelas, berikut perbandingan mendetail berdasarkan aspek legal, administratif, serta jangka waktu kepemilikan:
1. Status Kepemilikan
Pada SHM, kepemilikan tanah bersifat penuh oleh individu. Sebaliknya, HGB hanya memberikan hak atas bangunan, sedangkan tanah tetap menjadi milik negara atau pihak lain.
2. Jangka Waktu
SHM tidak memiliki batasan waktu. Pemilik dapat menggunakan, menjual, atau mewariskan tanah dan bangunan selamanya. Sedangkan HGB memiliki masa berlaku, biasanya selama 30 tahun, dan harus diperpanjang jika ingin tetap digunakan.
3. Biaya dan Pajak
HGB umumnya dikenai biaya perpanjangan dan pembayaran retribusi secara berkala. SHM relatif lebih hemat dalam jangka panjang karena tidak memerlukan perpanjangan atau sewa atas tanah.
4. Potensi KPR atau Jaminan Bank
SHM lebih disukai bank sebagai jaminan karena status kepemilikannya yang kuat. HGB tetap dapat dijadikan jaminan, namun biasanya nilainya lebih rendah.
5. Kemudahan Alih Kepemilikan
Pemindahan kepemilikan SHM lebih mudah dan bernilai lebih tinggi di pasar. HGB memerlukan konversi terlebih dahulu jika ingin dijadikan SHM sebelum dijual untuk nilai maksimal.
Kapan Harus Memilih SHM?
Jika anda membeli rumah sebagai tempat tinggal permanen dan investasi jangka panjang, SHM adalah pilihan terbaik. Dengan memiliki SHM, anda tidak perlu khawatir tentang perpanjangan masa hak atau masalah kepemilikan di kemudian hari.
SHM juga sangat direkomendasikan jika anda berniat mewariskan properti tersebut ke anak atau keluarga, karena sifatnya yang turun-temurun.
Kapan HGB Menjadi Pilihan yang Masuk Akal?
HGB lebih cocok bagi pengembang atau pelaku bisnis properti yang ingin membangun apartemen, rumah susun, atau ruko di atas tanah yang tidak bisa dimiliki sepenuhnya. Biasanya, apartemen dan perumahan subsidi menggunakan skema HGB karena faktor biaya yang lebih rendah.
Bagi individu yang ingin membeli properti dengan anggaran terbatas namun lokasi strategis, memilih HGB bisa menjadi solusi sementara sebelum dikonversi ke SHM.
Proses Konversi HGB ke SHM
Jika anda saat ini memegang HGB dan ingin meningkatkan statusnya menjadi SHM, berikut hal-hal yang harus diperhatikan:
- Tanah tidak dalam status sewa atau sengketa
- Telah digunakan selama masa tertentu sesuai regulasi
- Mengajukan permohonan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN)
- Membayar biaya konversi dan pajak terkait
Dengan konversi ini, anda mendapatkan kepemilikan tanah secara penuh tanpa batasan waktu.
Dampak Legal Jika Salah Pilih Sertifikat
Memilih sertifikat tanpa memahami perbedaan sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Milik (SHM) bisa menimbulkan risiko hukum. Misalnya, jika masa berlaku HGB habis dan tidak diperpanjang, anda bisa kehilangan hak atas tanah tersebut, meskipun bangunan masih berdiri di atasnya.
Selain itu, proses jual beli atau pengalihan warisan akan lebih rumit jika sertifikat yang digunakan tidak sesuai dengan status kepemilikan yang diharapkan.
Implikasi Finansial Bagi Pembeli
Dari sisi nilai jual kembali, properti dengan SHM cenderung memiliki harga lebih tinggi dan likuid. Investor properti juga lebih menyukai SHM karena memberi kontrol penuh atas tanah dan bangunan. HGB, meski harganya lebih murah di awal, dapat menjadi beban tambahan karena harus diperpanjang secara berkala.
Jika anda menggunakan KPR untuk membeli rumah, bank akan melihat jenis sertifikat sebelum menyetujui pembiayaan. SHM akan memberi peluang lebih besar untuk mendapatkan plafon kredit yang tinggi dan bunga kompetitif.
Jangan Tergiur Harga Murah Tanpa Periksa Jenis Sertifikat
Harga rumah atau tanah yang lebih murah belum tentu menguntungkan jika di baliknya terdapat batasan kepemilikan seperti HGB. Maka dari itu, sebelum membeli properti, pastikan anda memeriksa dengan teliti jenis sertifikat yang dimiliki.
Jangan sampai tergiur harga rendah, lalu di kemudian hari terbebani perpanjangan hak atau bahkan konflik hukum karena status tanah tidak jelas.
FAQ
Apakah rumah dengan sertifikat HGB bisa dijual kembali?
Bisa, namun nilainya biasanya lebih rendah dari rumah dengan SHM. Proses penjualannya juga lebih kompleks jika masa HGB hampir habis.
Bagaimana cara mengubah HGB menjadi SHM?
Ajukan permohonan ke kantor BPN, siapkan dokumen properti, dan bayar biaya konversi sesuai ketentuan pemerintah.
Mana yang lebih disukai bank, SHM atau HGB?
SHM lebih disukai karena menunjukkan kepemilikan penuh dan legalitas kuat, sehingga lebih aman sebagai jaminan KPR.
Apakah apartemen bisa memiliki SHM?
Tidak, karena apartemen umumnya dibangun di atas tanah HGB. Namun bisa memiliki Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS).
Bisakah saya mewariskan rumah dengan sertifikat HGB?
Bisa, tetapi tetap mengikuti batas waktu HGB. Ahli waris perlu memperpanjang masa berlaku HGB setelah pewaris wafat.
Memahami perbedaan sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Milik (SHM) adalah langkah awal yang bijak sebelum membeli properti. Dengan informasi yang tepat, anda bisa memilih jenis sertifikat yang sesuai dengan tujuan—apakah untuk tempat tinggal permanen, investasi, atau pengembangan bisnis.
Dengan mempertimbangkan aspek hukum, finansial, dan jangka waktu kepemilikan, anda tidak hanya menghindari kerugian di masa depan, tetapi juga memastikan nilai properti anda terus berkembang.(*)
